내년 1가구 2주택 양도세 중과
올해 주택 매물 증가 구입 적기
무주택자는 이미 지어진 주택보다는 신규아파트를 분양받는 것을 선호하지만 취·등록세 만큼은 기존 주택이 분양주택에 비해 유리하다.
분양주택의 경우 취·등록세(부가세 포함)로 4.6%를 내지만 기존의 개인소유 주택을 구입할 경우 2.85%만 내면 된다. 또 경매주택의 경우는 과거에 일반주택거래에 비해 실거래가로 취·등록세를 내야 했지만 올해부터는 부동산실거래가 제도가 시행되고 있어 세제면에서 불리함이 사라진 점도 주목할 필요가 있다.
■ 구입자금 대출
한번도 주택을 소유한 적이 없는 사람이 25.7평(3억원) 이하 주택을 구입하는 경우는 생애최초주택대출을 이용하는 게 유리하다. 시중의 주택대출 중 고정금리가 5.2%(연소득 2000만원 이하 4.7%)로 가장 낮고 대출한도도 1억5000만원(집값의 70%)으로 비교적 큰 편이다.
생애최초주택대출은 오는 31일부터 35세 미만 단독가구와 부부합산 연소득이 5000만원을 넘으면 대출을 받을 수 없다. 만약 주택가격이 3억원이 넘는다면 6억원 이하 주택에 한해 3억원까지 대출되는 주택금융공사의 '보금자리론'(고정금리 6.8%)을 이용할 수 있다.
■ 부부공동명의 검토할 만
주택 소유권 이전등기를 할 때 부부공동명의로 해 놓으면 나중에 팔 때 양도소득세가 유리한 측면이 있다. 1가구 1주택도 6억원(실거래가)이 넘으면 6억원 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 하지만 부부공동명의 주택의 경우 양도차익을 반씩 나눠서 계산하기 때문에 낮은 세율이 적용될 가능성이 높다.
예컨대 2년 이상 보유한 주택의 양도차익이 1억원이라고 할 때 소유자가 1명이라면 양도세는 2430만원이지만 부부공동명의의 경우 각각의 양도차익 5000만원에 대해 900만원씩 1800만원을 내면 된다. 630만원의 세금을 절약할 수 있는 것이다.
■ 구입시기는 언제
내년부터는 1가구 2주택자에 대해 양도세가 중과되기 때문에 올해는 다주택자가 보유중인 매물이 나오면서 집값이 하락할 것으로 예상하는 전문가들이 많다.
특히 종합부동산세나 재산세는 오는 6월부터 보유기준으로 부과하기 때문에 가능한 집을 여러채 가진 사람은 올 상반기중 집을 처분하려 할 가능성이 있다. 이는 반대로 무주택자 입장에서는 6월 이후 등기이전을 하는 것이 올해분 재산세나 종합부동산세를 피해갈 수 있다는 얘기가 된다.
박은성 spirit76@kado.net
