경·공매 투자요령

 집값이 하락하면서 주택 실수요자들의 내집마련 고민이 깊어지고 있다. 지금 사야 할지, 더 기다려야 할지 결정을 내리기 쉽지 않은데다 집값이 더 떨어질까봐 걱정이다. 이런 상황에선 경매나 공매가 내집을 마련하는 좋은 방안이라고 전문가들은 조언한다. 경매 물건은 현재 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하기 때문에 가격 부담이 적다. 또 국가 압류재산이 대부분인 공매 물건도 마찬가지. 경매보다 낙찰가율이 5∼10% 정도 낮아 자금 부담을 더 줄일 수 있다.
 ■ 내집마련 시세의 80∼85%선 입찰
 경매 감정가와 시세가 다르다는 점에 유의해야 한다. 감정가는 감정평가기관과 감정시기에 따라 감정가는 크게 달라지는 만큼 입찰전 물건 주변 중개업소에 정확한 시세를 알아봐야 한다.
 해당물건에 결점이 없는지도 따져봐야 한다. 가장 자주 생기는 문제는 숨은 권리자가 나타나는 것이다. 확정일자를 받아 대항력이 있는 전세입자도 등기부 등본에는 나타나지 않는다. 등기부등본 외에 법원 집행관이 물건 조사결과를 보고한 '매각물건 명세서'를 미리 읽어봐야 한다.
 법정 분위기에 휩쓸려 고가낙찰하지 않도록 입찰가격 하한선과 상한선을 확실히 정해야 한다. 투자 목적이 아닌 자신이 살 집을 구한다면 시세의 80∼85% 안팎에서 입찰가를 정하는 것이 바람직하다. 여유자금이 많지 않다면 대출 계획도 꼼꼼히 세워야 한다.
 ■ 공매시 입찰전 현장방문 필수
 공매의 가장 큰 장점은 모든 절차가 인터넷으로 진행된다는 점이다. 인터넷으로 입찰할 수 있고 보증금도 낼 수 있다.
 하지만 등기부 등본을 기준으로 매각되기 때문에 입찰전 현장 방문은 필수다. 경매와 마찬가지로 법원에서 의뢰한 감정가격이 공매 시점에는 실제 가격과 다를 수도 있다.
 일시적 1가구 2주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 공매시장에 매물을 내놓는 사례가 점점 늘고 있다는 점에 관심을 가질 만하다. 꼼꼼히 따져보면 인기지역 알짜 아파트를 싼 값에 매입할 수 있어서다.
 주택이나 상가는 대항력이 있는 임차인이 있는지, 농지는 농지취득자격증을 발급받을 수 있는지 사전에 꼭 확인해야 한다.
 자산관리공사가 진행하는 공매 무료설명회에 참여하는 것도 좋다. 캠코의 공매사이트 '온비드(www.onbid.co.kr)'에 가입한 후 원하는 물건 종류나 지역, 가격 등을 지정, 메일로 매물 정보를 받는 것도 공매 투자에 성공하는 지름길이 될 수 있다.
 박은성 spirit76@kado.net
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