실제수익 면밀 검토 차입여부 결정
주거래 은행 활용·절세상품 골라야

부채는 현명하게 이용하면 경제활동에 큰 도움이 되지만 잘못 사용할 경우 가계를 파산으로 이끌 수 있는 함정이 되기도 한다. 현대의 금융소비자는 돈을 빌려 필요한 물건을 구입하고, 더 적극적으로는 레버리지 효과를 기대하며 빌린 돈을 주식, 부동산 등에 투자하기도 한다. 개인에 따라서는 부채 수위가 그 정도를 넘어서서 관리할 수 없는 지경에 이르는 경우도 종종 있는데, 이는 부채관리를 소홀히 했기 때문일 것이다. 부채관리에 도움이 되는 기본원칙과 부채의 적정성 판단 기준에 대하여 알아보자.
   

▨ 부채관리에 관한 기본 원칙

주택을 구입하거나 또는 레버리지효과를 위한 투자재원으로 부채를 활용할 경우 효율적으로 관리한다면 바라는 기대 수익을 얻을 수 있지만 상환능력을 초과한 부채 사용은 재정과 신용에 큰 타격을 입힐 수 있다. 부채에 대한 원칙을 세우고 대출조건이나 부채 적정성을 파악하는 등 불리한 조건의 부채를 과다하게 보유하지 않도록 지속적으로 관심을 갖고 관리해야 하는데 다음과 같은 체크포인트를 활용해보자.

▶ 첫째, 대출의 용도(목적)는 타당한가

주택구입과 같이 꼭 필요하거나 계획에 의한 투자 용도인지 아니면 즉흥적인 단기 투기나 소비를 위한 목적인지를 냉철하게 판단하자. 투자 목적인 경우 비용을 포함한 대출이자 대비 투자에 대한 실제수익이 얼마인지 면밀히 따져보고 차입여부를 결정해야 한다.

▶ 둘째, 대출기간과 상환계획은 적절한가

자금의 사용목적이 장기인데 대출기간이 단기로 되어 있다면 상환계획에 차질이 생긴다. 상환기한이 도래되어 기한을 연장할 경우 연장조건이 나빠질 수도 있고, 심지어 연장조차 안될 수도 있다. 또한 분할상환 조건으로 대출받을 경우 월 상환금액을 무리하게 약정해서 원리금을 제때 내지 못하면 연체이자를 부담해야 하므로 자신의 부채상환능력을 따져보고 약정해야 겠다.

▶ 셋째, 부채규모는 적절한가

일반적으로 총자산 대비 총부채 금액과 매월 상환하는 부채상환액 대비 총 소득 또는 순소득의 비율로 판단하는데, 재무전문가들이 이야기하는 총 부채규모는 개인 총자산의 40% 이상일 때 부채로 인한 재무적 문제가 발생하는 신호로 보며, 50%가 넘어가면 위험수준으로 판단한다. 또 부채 상환액이 총 소득의 40% 이상이 되면 개인 생활에 미치는 영향이 심각한 것으로 본다.

▶ 넷째, 담보를 잘 활용하자

일반적으로 예금금리보다 대출금리가 높기 때문에 예금을 담보로 대출을 받을 경우 손해를 보게 된다. 그러나 흔히 말하는 마이너스통장을 이용할 경우 예금담보로 약정하면 상대적으로 낮은 금리로 이용할 수 있으며, 일시 상환대출의 경우에도 예금 만기까지 남은 기간에 따라 대출을 이용하는 것이 중도해지 하는 것보다 유리할 수 있으므로 거래하는 금융회사를 방문하여 상담 후 결정하는 것이 바람직하다.

▶ 다섯째, 절세효과를 최대한 이용한다

자금용도가 주택구입이나 전세 자금인 경우 일정한 요건을 갖추면 소득공제가 가능하므로 절세효과를 최대한 이용한 대출상품을 골라야 한다. 예를들어 근로자인 무주택 세대주가 전용면적 85㎡이하의 주택을 구입할 경우 대출기간을 15년 이상으로 약정하면 년 간 이자 상환액 전액을 연말정산시 소득에서 공제해 준다.

▶ 여섯째, 주거래 은행을 활용한다

대부분의 금융회사는 거래실적에 따라 실적이 우수한 고객에게 대출금리를 우대해 주고, 중도상환수수료를 면제해 주는 등 각종 혜택을 주고 있으므로 특별한 경우를 제외하고 주거래 은행에서 대출을 받는 것이 유리하다.

▨ 부채규모를 적정한 수준에서 유지해야 한다

한국주택금융공사가 금융회사로부터 모기지 어음 매입시 모기지 신청자의 부채규모를 파악하고, 소득수준대비 부채상환능력비율(DTI : Debt to Income Ratio)을 산정하여 충족여부를 확인하는데 산출방법은 DTI1과 DTI2로 나뉜다.DTI1은 (당해 모기지론의 매월 원리금상환액)÷월 소득금액이고, DTI2는 (당해 모기지론의 매월 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) ÷월 소득금액이다. DTI1은 33% 이내, DTI2는 40%이내의 조건이 충족되어야 대출이 가능하다.

<조 경 희 농협 원주남지점 PB팀장>
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